Przepisanie Majątku Za Życia Na Jedno Z Dzieci

Przychodzi do mnie Pani Maria. Ma 70 lat, dwoje dorosłych dzieci i mieszkanie we Wrocławiu. Córka pomaga jej na co dzień – robi zakupy, zawozi do lekarza. Syn? Wyjechał do Anglii 10 lat temu, dzwoni tylko na święta, a czasem nawet o tym zapomina. Pani Maria mówi wprost: „Panie Mecenasie, to mieszkanie należy się córce. Ona przy mnie jest. Ale boję się, że jak mnie zabraknie, syn wyciągnie po nie rękę. Jak to załatwić teraz, żeby mieli spokój?”.

To klasyczny dylemat. Chcesz być sprawiedliwy, ale „sprawiedliwie” nie zawsze znaczy „po równo”. Jeśli zastanawiasz się, jak przepisać majątek na jedno dziecko, pomijając resztę, musisz wiedzieć, że masz w swoim arsenale dwie główne „bronie”: darowiznę i umowę dożywocia. Wybór między nimi zadecyduje o tym, czy Twoja córka (lub syn) będzie spać spokojnie, czy spędzi lata w sądzie.

Przepisanie majątku za życia na jedno z dzieci odbywa się najczęściej w formie aktu notarialnego umowy darowizny lub umowy dożywocia. Darowizna jest bezpłatnym przekazaniem własności, ale obdarowane dziecko może w przyszłości zostać pozwane przez rodzeństwo o zachowek. Umowa dożywocia, będąca formą „sprzedaży za opiekę”, zazwyczaj całkowicie eliminuje ryzyko zachowku, ale wiąże się z wyższymi kosztami u notariusza (podatek PCC).

Darowizna czy dożywocie? Fundament Twojej decyzji

Większość klientów, którzy siadają u mnie w kancelarii, używa słowa „przepisać”. Dla prawnika to słowo-worek. W środku zazwyczaj kryje się darowizna, bo jest najpopularniejsza i najtańsza. Ale czy najlepsza?

Darowizna to po prostu prezent. Dajesz mieszkanie, dziecko je bierze. Koniec kropka. Problem w tym, że polskie prawo bardzo chroni więzi rodzinne (nawet te, które istnieją tylko na papierze). Jeśli podarujesz mieszkanie jednemu dziecku, po Twojej śmierci drugie dziecko może zapukać do drzwi z pozwem o zachowek. I co gorsza – najprawdopodobniej wygra.

Z drugiej strony mamy umowę dożywocia. To transakcja „coś za coś”. Ty oddajesz własność nieruchomości, a w zamian dziecko zobowiązuje się zapewnić Ci dożywotnie utrzymanie: wyżywienie, ubranie, opał, pomoc w chorobie i sprawienie pogrzebu. Ponieważ nie jest to „prezent”, a wymiana dóbr, wartość mieszkania przekazanego dożywociem zazwyczaj nie wlicza się do puli, od której liczy się zachowek.

Czy przepisanie majątku za życia uchroni przed zachowkiem?

To jest pytanie, które zadaje mi każdy rodzic faworyzujący jedno z dzieci. Odpowiedź brzmi: to zależy, co wybierzesz.

Jeśli wybierzesz darowiznę, musisz liczyć się z tym, że wartość tego mieszkania zostanie doliczona do tzw. substratu zachowku. W uproszczeniu: po Twojej śmierci pominięte dziecko policzy, ile warte jest mieszkanie (według cen z dnia orzekania przez sąd, a nie z dnia darowizny!) i zażąda połowy tego, co dostałoby normalnie.

Sytuacja wygląda inaczej przy umowie dożywocia. Ponieważ dziecko „płaci” za mieszkanie opieką nad Tobą, traktujemy to jak sprzedaż. A od rzeczy sprzedanych zachowek się nie należy. Warto jednak wiedzieć, że darowizna a zachowek to temat rzeka i każdy przypadek ma swoje niuanse.

Jak zabezpieczyć się przed wyrzuceniem z domu? Służebność

Często widzę u rodziców strach w oczach: „A co, jak synowi coś odbije i każe mi się wyprowadzić?”. To uzasadniona obawa. Własność to potężne prawo. Nowy właściciel teoretycznie może zrobić z mieszkaniem, co chce. Sprzedać, wynająć, zastawić.

Dlatego w mojej kancelarii mamy żelazną zasadę: nigdy nie robimy „gołej” darowizny nieruchomości zamieszkałej przez darczyńcę. Zawsze wpisujemy służebność mieszkania.

Służebność osobista mieszkania to prawo, które daje Ci gwarancję dożywotniego zamieszkiwania w lokalu. Jest wpisywana do Księgi Wieczystej (Dział III). Nawet jeśli Twoje dziecko sprzeda mieszkanie, Ty nadal masz prawo tam mieszkać, a nowy nabywca musi to znosić. Jeśli interesuje Cię, jak to wygląda technicznie, sprawdź mój wpis o tym, jak znieść służebność – tam tłumaczę mechanizm działania tego prawa.

Przepisujesz dziecku, czy też jego małżonkowi?

To detal, który często umyka. Pani Maria chce dać mieszkanie córce Kasi. Ale Kasia ma męża, którego Pani Maria… powiedzmy, że nie darzy sympatią. Czy mąż stanie się współwłaścicielem?

Dobra wiadomość: Zgodnie z Kodeksem rodzinnym i opiekuńczym, przedmioty uzyskane przez darowiznę wchodzą do majątku osobistego obdarowanego, chyba że darczyńca postanowił inaczej. Czyli: dając córce mieszkanie, dajesz je tylko jej. Mąż nie ma do niego praw (chyba że wyraźnie napiszesz w akcie, że dajesz obojgu).

Jeśli jednak córka nie ma rozdzielności majątkowej, warto uważać na nakłady (np. wspólny remont mieszkania za pieniądze małżeńskie). Tutaj polecam zapoznać się z tematem skutków rozdzielności majątkowej, bo to może być ważne dla przyszłości tego majątku.

Czy można odebrać darowany majątek?

Życie pisze różne scenariusze. Ukochana córka może wpaść w złe towarzystwo, hazard albo po prostu odwrócić się od rodzica po otrzymaniu kluczy. Czy droga jest zamknięta?

Nie. Darowiznę można odwołać, ale tylko w przypadku tzw. rażącej niewdzięczności. To nie może być zwykła kłótnia przy niedzielnym obiedzie. Chodzi o sytuacje drastyczne: przemoc fizyczną, psychiczną, pozostawienie rodzica w chorobie bez pomocy. Jeśli interesuje Cię, czy Twoja sytuacja kwalifikuje się pod ten przepis, przeczytaj artykuł o rażącej niewdzięczności i odwołaniu darowizny.

Pamiętaj jednak, że odwołanie darowizny to proces sądowy. Trudny i bolesny. Dlatego często powtarzam klientom: „Lepiej zapobiegać niż leczyć”. Zastanów się dwa razy, zanim pozbędziesz się dorobku życia.

Podatki – jak nie oddać fiskusowi ani grosza?

Tutaj mam dla Ciebie dobrą wiadomość. Przekazanie majątku w najbliższej rodzinie (tzw. zerowa grupa podatkowa: małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym, macocha) jest całkowicie zwolnione z podatku od spadków i darowizn.

Jest jeden haczyk (jeśli nie robisz tego u notariusza, np. dajesz gotówkę): musisz zgłosić darowiznę do Urzędu Skarbowego na druku SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy. W przypadku nieruchomości sprawa jest prostsza – jak przepisać mieszkanie na dzieci bezpiecznie? Robisz to u notariusza, a on jako płatnik wysyła informację do skarbówki za Ciebie. Ty nie musisz nigdzie biegać.

Na koniec ważna uwaga. Często klienci myślą, że mogą „oszukać system”, spisując fikcyjną umowę sprzedaży między rodzicem a dzieckiem (żeby uniknąć zachowku, bo sprzedaż go nie generuje). Ostrzegam: sądy są na to wyczulone. Jeśli pieniądze nie przepłynęły realnie przez konta bankowe, sąd uzna taką umowę za pozorną i nieważną. Wtedy wracamy do punktu wyjścia, a nawet gorzej – bo wchodzimy w skomplikowany spadek po rodzicach z problemami prawnymi na starcie.

Wielu moich klientów przychodzi do mnie już po fakcie, gdy mleko się rozlało – umowa podpisana, a rodzeństwo wysyła wezwania do zapłaty. Naprawianie błędów po nieprzemyślanym przepisaniu majątku jest zazwyczaj 3 razy droższe i dłuższe niż ułożenie strategii na starcie. Dlatego w mojej kancelarii, zanim wyślemy klienta do notariusza, zawsze analizujemy: relacje w rodzinie, ryzyko zachowku i to, czy umowa dożywocia nie będzie bezpieczniejszym „parasolem” ochronnym.

Jeśli masz wątpliwości, czy lepiej zrobić darowiznę, testament czy dożywocie, przeczytaj jeszcze o tym, czym jest testament i kiedy warto go spisać. Czasem proste rozwiązania są najlepsze, ale trzeba wiedzieć, kiedy ich użyć.

Czujesz, że Twoja sytuacja rodzinna jest skomplikowana? Boisz się, że jeden zły ruch u notariusza narazi Twoje dziecko na lata procesów? Nie ryzykuj majątkiem życia. Skontaktuj się ze mną. Przeanalizujemy Twoją sprawę i dobierzemy rozwiązanie, które zapewni Ci spokojną starość, a Twoim dzieciom czystą sytuację prawną.