Będę brutalny, ale... wszyscy moi Klienci, których rozwodziłem, byli kiedyś przekonani, że ich małżeństwo na 100% przetrwa próbę czasu i miliony problemów, a kochali swoje drugie połówki jak nikt! I prawie każdy był przekonany, że jak się wybuduje z żoną/mężem na jej/jego działce, to będą mieli wspaniały wspólny dom. I mieli. Do czasu aż nie musieli się z niego wyprowadzić po rozwodzie. 🙂
Z tego artykułu dowiesz się:
- Kiedy budowa domu na działce małżonka ma znaczenie?
- Do kogo będzie należeć nieruchomość w przypadku rozwodu?
- Nakłady i wydatki – co to oznacza?
- Rozliczenie nakładów z majątku wspólnego – jak to zrobić dobrze?
- Jak określić wartość domu wybudowanego na działce małżonka?
Zapraszam do lektury!
Wybudować dom czy nie – oto jest pytanie! Kiedy budowa domu na działce małżonka ma znaczenie?
Budowa domu to wielka decyzja, a jeszcze większy problem pojawia się, gdy działka, na której ma powstać nowy dom, należy wyłącznie do jednego z małżonków. Jeśli planujesz budowę na działce, która jest osobistą własnością Twojego partnera, warto zrozumieć, jak takie przedsięwzięcie wpływa na kwestie własnościowe.
Działka jako majątek osobisty jednego z małżonków
Działka stanowiąca majątek osobisty jednego z małżonków to taka, która została nabyta przed zawarciem małżeństwa lub została przekazana w darowiźnie czy spadku wyłącznie dla tego małżonka. W takim przypadku, niezależnie od tego, co się na niej znajduje – czy to dom, ogród czy staw – działka pozostaje własnością tej osoby. To oznacza, że formalnie należy tylko do niej.
Moje, Twoje czy nasze? Do kogo będzie należeć nieruchomość w przypadku rozwodu?
Gdy dodamy do tego naczelną zasadę prawa rzeczowego, która brzmi „Superficies solo cedit” (co znaczy: co na gruncie, przynależy gruntowi = dom wybudowany na działce należy do jej właściciela, niezależnie od tego, kto budował)… pojawia się problem.
No bo jak to? Budowaliśmy i płaciliśmy razem, a dom będzie wyłączną własnością małżonka?!
Na szczęście w praktyce możliwe jest dochodzenie roszczeń od właściciela gruntu (w tym przypadku od małżonka), które mogą chronić osobę, która zainwestowała w budowę na „cudzej” działce.
Zapytasz: po co mi to? Przecież mieszkamy razem i układa się świetnie! Przeczytaj jeszcze raz pierwszy akapit tego artykułu. Lepiej zapobiegać niż leczyć! 🙂
Nakłady i wydatki
Dobrze, załóżmy, że nie obraziłeś się na mnie za to, że sugeruję, że potencjalnie możesz się rozwieść i czytasz dalej. Świetnie! Już tłumaczę, co zrobić, gdyby tak potencjalnie przyszło co do czego i musiałbyś walczyć o swoje, bo działka nie jest Twoja.
Nakład z majątku wspólnego na majątek osobisty
W uproszczeniu, jeśli nakłady/wydatki poniesione na budowę domu zostały pokryte z Waszych wspólnych pieniędzy, to mamy do czynienia z nakładami poczynionymi z majątku wspólnego (wspólna kasa) na majątek osobisty (działka małżonka). A taka sytuacja wymaga rozliczenia w przypadku rozwodu! Nie może być tak, że tylko dlatego, że małżonek miał działkę, coś w trakcie trwania małżeństwa „przeszło” z majątku wspólnego na jego majątek, prawda? 😉
PS Jeśli nie wiesz, czym różnią się nakłady od wydatków – zerknij TUTAJ.
Rozliczenie nakładów z majątku wspólnego – jak zrobić to dobrze?
Zasada jest więc prosta: Każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty.
Co ważne, według powszechnej praktyki, sąd powinien z urzędu rozliczyć wydatki i nakłady z majątku wspólnego, które trafiły na majątek osobisty. W praktyce oznacza to, że we wniosku o podział majątku wspólnego nie trzeba dodatkowo upominać się o takie rozliczenie. Wystarczy jedynie wykazać i udowodnić, że takie wydatki rzeczywiście miały miejsce.
Jak rozliczyć wydatki z majątku wspólnego poniesione na budowę domu?
Można to zrobić na dwa sposoby, a mianowicie:
1. Poprzez zasądzenie na rzecz drugiego małżonka kwoty odpowiadającej części wartości poniesionych nakładów, proporcjonalnie do jego udziału w majątku wspólnym (zgodnie z art. 45 § 1 KRO).
2. Poprzez wykup części nieruchomości, na której postawiono budynek sfinansowany ze wspólnego majątku, zgodnie z art. 231 § 1 KC, odpowiadającej udziałowi drugiego małżonka w majątku wspólnym.
Rozliczenie nakładów na dom na podstawie KRO
Każdy małżonek musi zwrócić nakłady z majątku wspólnego, które zostały wydane na jego majątek osobisty, z wyjątkiem tych, które dotyczą przedmiotów przynoszących dochód. Jak już wspomniałem, zwykle rozliczenie odbywa się przy podziale majątku, ale sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeśli jest to konieczne dla dobra rodziny.
Jak określić wartość nakładów? Ustalając procent wartości domu przypadający na każdego z małżonków.
- Najpierw trzeba stwierdził ułamkowy udział nakładów małżonków w wartości domu – według cen rynkowych z czasu jego budowy.
- Następnie należy obliczyć ten sam udział w wartości domu – ale już według cen rynkowych z chwili podziału majątku wspólnego.
To wszystko ma na celu sprawiedliwe rozliczenie obu stron.
Rozliczenie kosztów poniesionych na wspólny dom małżonków na podstawie KC
Drugi sposób podsuwa nam Kodeks cywilny. Zgodnie ze wspomnianym art. 231 § 1:
Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Podsumowanie – budowa domu na działce jednego z małżonków a podział majątku wspólnego małżonków
Budowa domu na działce jednego z małżonków może prowadzić do skomplikowanych kwestii własnościowych, szczególnie w przypadku rozwodu. Choć działka pozostaje własnością małżonka, który ją posiada, osoba, która inwestowała wspólne środki w budowę, ma prawo do rekompensaty. Możliwe są dwa główne sposoby rozliczenia: poprzez zasądzenie odpowiedniej kwoty lub wykup części nieruchomości.
Masz wątpliwości dotyczące budowy domu? A może potrzebujesz pomocy adwokata w sprawie o rozwód lub podział majątku?
Skontaktuj się ze mną, aby dowiedzieć się, jak sprawiedliwie rozliczyć nakłady i zabezpieczyć swoje prawa. Chętnie pomogę w rozwiązaniu tych kwestii!