Umowa dożywocia, czyli mieszkanie za opiekę. Jak senior może zapewnić sobie opiekę za mieszkanie? Sprawdź!

Pan Kazimierz, 78-letni wdowiec, mieszkał samotnie w przestronnym domu na wsi. Jego dzieci wyjechały za granicę, a on coraz trudniej radził sobie sam w codziennym życiu. Z czasem, po wielu rozmowach z przyjaciółmi i konsultacji z prawnikiem, Pan Kazimierz znalazł IDEALNE rozwiązanie swoich problemów.

Chcesz dowiedzieć się, jakie? Czytaj dalej!

A jeśli masz więcej czasu, obejrzyj też ten krótki film: Jak przepisać mieszkanie na dziecko?

Jak seniorzy mogą zapewnić sobie dożywotnią opiekę w zamian za mieszkanie?

Seniorzy – tak jak pan Kazimierz z powyższej historii – często poszukują sposobów na zabezpieczenie swojej przyszłości, zwłaszcza gdy chodzi o zapewnienie sobie opieki w późniejszych latach życia. Rozwiązań jest kilka:

• Zawarcie umowy dożywocia
• Zawarcie umowy darowizny z poleceniem
• Ustanowienie służebności mieszkania – jako zabezpieczenie umowy dożywocia lub darowizny

Pan Kazimierz wybrał umowę dożywocia – i słusznie! Zawarł ją ze swoją chrześniaczką. Choć nie mieli bardzo bliskich relacji, była ona jedyną bliską osobą mieszkającą w Polsce. W sytuacji pana Kazimierza umowa dożywocia była najbezpieczniejszą opcją. Dlaczego? Sprawdź poniżej!

Umowa dożywocia, czyli opieka za mieszkanie: Definicja i kluczowe różnice względem umowy darowizny

Dożywocie kojarzy się moim Klientom najczęściej z więzieniem i często dziwią się, gdy mówię: „Rozwiązanie jest proste! Dożywocie!”. Jednak wcale nie mam zamiaru wsadzać ich za kratki. 🙂 (Na marginesie – nie jestem pewien, czy w zakładzie karnym zajęliby się starszym człowiekiem, jak trzeba.) 

Mówiąc o dożywociu mam na myśli oczywiście umowę cywilnoprawną, która uregulowana jest w polskim Kodeksie cywilnym.

Na czym polega umowa dożywocia?

Wytłumaczę Ci to na przykładzie pana Kazimierza. Zawarcie przez niego umowy dożywocia oznacza – najprościej rzecz ujmując – że „daje” swój dom chrześnicy, a ona w zamian za to będzie się nim opiekować i – co ważne – go utrzymywać.

W standardowej umowie dożywocia, nabywca (chrześniaczka) musi niejako włączyć zbywcę (pana Kazimierza) do swojego gospodarstwa domowego. Umowa dożywocia jest najczęściej zawierana między członkami rodziny, co naturalnie sprzyja bliskim relacjom. Jednak nawet w sytuacjach, gdy umowa jest podpisywana przez osoby, które nie są spokrewnione, ich wzajemne relacje z czasem mogą przypominać rodzinne więzi.

Czym się różni dożywocie od darowizny?

Darowizna to umowa nieodpłatna, w której darczyńca przekazuje własność nieruchomości z dobrego serca – za nic. Więcej na ten temat pisałem TUTAJ. Można co prawda w umowie darowizny zastrzec tzw. polecenie. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, darczyńca może włożyć na obdarowanego obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem. Jest więc możliwe podarowanie nieruchomości z zastrzeżeniem, że obdarowany ma opiekować się darczyńcą. Z mojego doświadczenia wynika jednak, że nie jest to wystarczające zabezpieczenie. Powód jest dość prosty…

Czy dokonanie darowizny z poleceniem jest wystarczające, by zapewnić sobie opiekę?

W takiej sytuacji relacja między obdarowanym a beneficjentem jest uznawana za tzw. zobowiązanie naturalne. Dłużnik (beneficjent) może, ale wcale nie musi polecenia wykonać. Darczyńca nie może użyć przymusu państwowego (np. w postaci złożenia pozwu do sądu) do wyegzekwowania polecenia. To oznacza, że nie można zmusić nikogo do wykonania polecenia – a tym samym do opieki, jeśli taka była jego treść. 

Jeśli czytałeś nieco o darowiźnie, być może natknąłeś się na informację, że można ją odwołać. Można, ale tylko w przypadku rażącej niewdzięczności ze strony obdarowanego. Brak chęci sprawowania stałej opieki nad osobą starszą, a często także schorowaną nie uzasadniałby odwołania darowizny.

Potwierdza to wyrok SN z 2019 roku (sygn. akt V CSK 210/19):

Co do zasady natomiast niewykonanie polecenia nie skutkuje powstaniem prawa do odwołania darowizny z powodu rażącej niewdzięczności, chyba że wystąpią dodatkowe okoliczności uzasadniające taką kwalifikację zachowania obdarowanego.

Przeniesienie własności nieruchomości w umowie dożywocia – zawarcie umowy

Tak jak wspomniałem, umowa darowizny polega z jednej strony na przeniesieniu własności nieruchomości. W związku z tym,  jak każda tego typu umowa, musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. To oznacza, że zawarcie jej w innej formie, np. pisemnej, spowoduje, że będzie ona nieważna. Czyli… tak, jakby nigdy nie została zawarta.

Konsekwencja jest prosta: bez wizyty u notariusza się nie obejdzie, bo w przeciwnym wypadku nabywca nie stanie się właścicielem nieruchomości, a osoba przekazująca nieruchomość nie będzie miała zapewnionej dożywotniej opieki.

Opieka nad seniorem – co dokładnie oznacza?

Osoba, na rzecz której dożywotnik (zbywca) przenosi własność nieruchomości, musi zapewniać mu żywność, ubranie, mieszkanie, oświetlenie oraz ogrzewanie. Do tego jest zobowiązana zapewnić mu niezbędną pomoc podczas choroby oraz zorganizować pogrzeb zgodnie z lokalnymi tradycjami, na własny koszt.

Tak zdefiniowane zadania wymagają od nabywcy utrzymywania bliskich relacji z dożywotnikiem. (Co – na marginesie – może stanowić czasem spore wyzwanie…)

Podatek: finansowe konsekwencje umowy o dożywocie

Od umowy dożywocia trzeba zapłacić tzw. PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych. Zobowiązanie do jego zapłaty spoczywa na osobie nabywającej nieruchomość.

Niestety, w przeciwieństwie do podatku od spadków i darowizn, przy umowie dożywocia nie jest możliwe skorzystanie z pełnego zwolnienia podatkowego, które jest dostępne dla członków najbliższej rodziny (nie ma tzw. zerowego progu podatkowego).

Chociaż umowa dożywocia ma pewne cechy wspólne z darowizną, to znasz już różnicę między nimi i wiesz, że nie są tym samym. Co za tym idzie, „dożywocie” nie podlega podatkowi od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 4 ustawy o PCC, wartość rynkowa nieruchomości stanowi podstawę do naliczenia tego podatku. Jego stawka wynosi 2%.

Testament a umowa dożywocia. Co z dziedziczeniem i zachowkiem?

Umowa dożywocia powoduje, że nieruchomość zostaje przeniesiona na inną osobę za życia seniora. W rezultacie, ta nieruchomość nie wchodzi do masy spadkowej po śmierci seniora i nie jest dostępna dla spadkobierców testamentowych ani ustawowych. Oznacza to, że osoby, które mogłyby oczekiwać dziedziczenia po seniorze, nie mają co do zasady praw do nieruchomości objętej umową dożywocia.

Dożywocie wiele zmienia też w kwestii zachowku. Mówi się wręcz, że jest sposobem na uniknięcie jego zapłaty. Jeśli chcesz się dowiedzieć więcej nt. kwestii zachowku w przypadku zawarcia umowy dożywocia, KLIKNIJ TUTAJ.

Mieszkanie za opiekę nad osobą starszą – poddanie się egzekucji

Oddając mieszkanie czy dom za opiekę, jednym z kluczowych aspektów jest kwestia wykonania obowiązków przez opiekuna (nabywcę). Pytanie brzmi: czy senior może się jakoś zabezpieczyć, by mieć pewność, że nie zostanie na przysłowiowym lodzie?

Tak! Jednym ze sposobów na zabezpieczenie jest tzw. notarialne poddanie się egzekucji. Oznacza ono, że nabywca, w ramach umowy dożywocia, zgadza się także na automatyczne przeprowadzenie egzekucji w przypadku niezrealizowania przez niego zobowiązań wynikających z umowy. Klauzula taka umożliwia seniorowi lub jego przedstawicielom szybkie dochodzenia roszczeń przez komornika, bez konieczności długotrwałego procesu sądowego.

Służebność mieszkania a umowa dożywocia/darowizny – czy się wykluczają?

Często zdarza się, że przy zawieraniu umowy dożywocia czy darowizny, ustanawiane są służebności osobiste, w tym służebność mieszkania. Taka praktyka służy zabezpieczeniu praw i warunków życiowych osoby, która zrzeka się własności nieruchomości. W takich przypadkach służebność mieszkania zwiększa bezpieczeństwo prawne i materialne dożywotnika czy darczyńcy.

Jeśli chcesz przeczytać więcej o służebności mieszkania, zerknij na TEN ARTYKUŁ na moim blogu.

A gdybyś potrzebował/a pomocy w kwestiach, o których dziś pisałem (lub jeśli masz jakikolwiek inny problem prawny) – nie bój się prosić o pomoc! Skontaktuj się z nami!