Jak przepisać dom albo mieszkanie na jedno z dzieci?

Przychodzi do mnie Klientka, pani Janina. Lat 70, energiczna, konkretna. Mówi wprost: „Panie Mecenasie, mam dwójkę dzieci. Córka pomaga mi codziennie, robi zakupy, zawozi do lekarza. Syn? Widzę go raz w roku na święta, jak przyjedzie po prezenty. Chcę przepisać mieszkanie na córkę, ale tak, żeby syn nie ciągał jej potem po sądach o pieniądze”.

To klasyczny dylemat. Chcemy nagrodzić to dziecko, które jest blisko, ale boimy się rodzinnej wojny. Jak przepisać dom albo mieszkanie na jedno z dzieci mądrze? Większość ludzi idzie prosto do notariusza i robi darowiznę. I to często jest błąd, który po latach kosztuje dziesiątki tysięcy złotych w sprawach o zachowek.

Dzisiaj wyjaśnię Ci to tak, jak tłumaczę moim Klientom przy kawie w kancelarii. Bez paragrafów, za to z konkretnymi rozwiązaniami.

Darowizna, testament czy dożywocie – co wybrać?

Musisz wiedzieć, że w polskim prawie nie ma jednego uniwersalnego „przepisania”. To słowo potoczne. W rzeczywistości operujemy różnymi narzędziami, które mają skrajnie różne skutki prawne – zwłaszcza dla Twojego portfela i spokoju obdarowanego dziecka.

Zanim podejmiesz decyzję, musisz odpowiedzieć sobie na pytanie: na czym najbardziej Ci zależy?

• Czy na tym, by nie płacić podatku przy przepisywaniu?
• Czy na tym, by dziecko, które nic nie dostanie, nie mogło żądać pieniędzy od tego, które otrzyma mieszkanie?
• Czy na Twoim osobistym bezpieczeństwie, żebyś miał gwarancję dachu nad głową do końca życia?

Większość osób myśli o przepisaniu mieszkania na dziecko wyłącznie w kategorii „żeby było tanio u notariusza”. To pułapka. Tani akt notarialny dzisiaj może oznaczać gigantyczny pozew o zachowek za 5 lat.

Darowizna mieszkania – najpopularniejsza pułapka?

Darowizna to najprostsza forma. Idziesz do notariusza, podpisujesz akt, własność przechodzi na dziecko. Koniec. W najbliższej rodzinie (tzw. grupa zerowa) nie płacisz też podatku od spadków i darowizn (o ile zgłosisz to do Urzędu Skarbowego w ciągu 6 miesięcy, choć przy akcie notarialnym robi to za Ciebie notariusz).

Brzmi idealnie? Tak, dopóki nie usłyszysz słowa: zachowek.

Jeśli Twoim celem jest uniknięcie konfliktów finansowych między dziećmi w przyszłości, darowizna jest ryzykowna. Wartość darowizny dolicza się do spadku przy obliczaniu zachowku. Oznacza to, że dziecko, które otrzymało mieszkanie, może być zmuszone do spłaty rodzeństwa.

Kiedy darowizna ma sens? Gdy masz tylko jedno dziecko (jedynaka) lub gdy rodzeństwo żyje w świetnej zgodzie i masz pewność (najlepiej na piśmie – np. przez zrzeczenie się dziedziczenia), że nikt nie będzie wyciągał ręki po pieniądze.

Więcej o tym skomplikowanym mechanizmie pisałem w artykule: darowizna a zachowek – polecam zajrzeć, jeśli rozważasz tę opcję.

Umowa dożywocia – Twoja tarcza przed zachowkiem

Jeśli boisz się, że „wykluczone” dziecko zniszczy finansowo to „wybrane”, rozwiązaniem jest umowa dożywocia. To nie jest zwykła darowizna. To transakcja wymienna.

Ty przekazujesz własność nieruchomości, a w zamian dziecko zobowiązuje się zapewnić Ci dożywotnie utrzymanie. Co to znaczy? Że ma Cię przyjąć jako domownika, dostarczać wyżywienie, ubranie, światło, opał, zapewnić pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb.

Dlaczego to jest tak skuteczne? Bo co do zasady wartość nieruchomości przekazanej umową dożywocia nie wlicza się do substratu zachowku.

Mówiąc prościej: Syn, który nie dostał mieszkania, nie może żądać od córki pieniędzy, jeśli mieszkanie przeszło na nią umową dożywocia, a nie darowizną. Sądy traktują to jako sprzedaż mieszkania za opiekę, a nie jako darmowy prezent.

Szczegółowo o tym rozwiązaniu pisałem tutaj: umowa dożywocia w zamian za opiekę.

Jak zabezpieczyć się, żeby dzieci nie wyrzuciły Cię z domu?

Często słyszę historie typu: „Przepisałam dom na syna, a po roku synowa kazała mi się wynosić”. To dramat, któremu można zapobiec jednym prostym zapisem w akcie notarialnym.

Jeśli decydujesz się na darowiznę (bo np. szkoda Ci pieniędzy na podatek przy dożywociu), bezwzględnie ustanów służebność osobistą mieszkania. To prawo, które wpisuje się do księgi wieczystej. Dzięki niemu masz prawo mieszkać w tym lokalu do końca życia, niezależnie od tego, czy właścicielem jest Twój syn, czy może on ten dom sprzeda obcej osobie.

Bez wpisanej służebności jesteś na łasce właściciela. Z wpisaną służebnością – Ty dyktujesz warunki w zakresie swojego pokoju i części wspólnych. Jeśli temat Cię interesuje, sprawdź: służebność mieszkania.

A może po prostu testament? Zapis windykacyjny

Trzecią drogą jest pozostawienie spraw na czas po śmierci. Możesz spisać testament. Ale uwaga – zwykły testament powołuje spadkobiercę do całego majątku (lub ułamka). Jeśli napiszesz „Mieszkanie dla Kasi, a samochód dla Tomka” w zwykłym testamencie własnoręcznym, to sąd może to zinterpretować różnie (np. jako powołanie do spadku w udziałach odpowiadających wartości tych rzeczy).

Żeby konkretna rzecz trafiła do konkretnej osoby, musisz udać się do notariusza i sporządzić testament z zapisem windykacyjnym. To jedyna forma, która pozwala powiedzieć: „Ten konkretny lokal ma być własnością Kasi w chwili mojej śmierci”.

Pamiętaj jednak, że testament nie chroni przed zachowkiem. Wręcz przeciwnie – to klasyczna sytuacja, w której spadek po rodzicach staje się zarzewiem konfliktu, bo pominięci spadkobiercy ustawowi (pozostałe dzieci) od razu wyciągają kalkulatory.

Jak przepisać mieszkanie na jedno dziecko, żeby drugie nie miało pretensji?

Nie ma metody idealnej, która zadowoli wszystkich, jeśli majątek jest jeden, a chętnych dwóch. Jednak strategia prawna pozwala zminimalizować ryzyko prawne.

Jeśli relacje z drugim dzieckiem są tragiczne (np. syn pije, awanturuje się, nie utrzymuje kontaktów, nie pomaga), możesz rozważyć wydziedziczenie w testamencie. Ale uwaga – wydziedziczenie to nie to samo co pominięcie w testamencie! Musisz podać konkretną, prawdziwą i udowodnioną przyczynę (np. uporczywe niedopełnianie obowiązków rodzinnych).

Jeśli wydziedziczenie będzie skuteczne, to dziecko nie dostanie nawet zachowku. Ale… zachowek przejdzie na jego dzieci (Twoje wnuki). Więc problem może wrócić.

Ile to wszystko kosztuje? Podatki i notariusz

Nie bój się kosztów prawnika czy notariusza – bój się kosztów błędu. W mojej kancelarii, zanim doradzimy Klientowi konkretny ruch, analizujemy całą sytuację rodzinną. Czasami lepiej zapłacić podatek od spadków i darowizn (lub PCC przy dożywociu), niż narazić dziecko na wieloletni proces.

Podsumowując koszty:

• Darowizna dla dziecka: Podatek 0 zł (przy zgłoszeniu), taksa notarialna (zależna od wartości, np. przy 500 tys. zł to ok. 1000-2000 zł + VAT i wypisy).
• Dożywocie: Podatek 2% PCC (przy 500 tys. zł to 10.000 zł) + taksa notarialna.
• Testament: Koszt u notariusza to grosze (ok. 50-200 zł), ale koszty pojawią się dopiero po śmierci przy sprawie o stwierdzenie nabycia spadku lub dział spadku.

Jeśli wciąż nie wiesz, która opcja jest dla Ciebie najlepsza – zadzwoń. Lepiej przeanalizować to na spokojnie teraz, niż zostawić dzieci z problemem, którego nie będą umiały rozwiązać.

Zastanawiasz się, jak bezpiecznie przekazać majątek, aby nie skłócić rodziny i zapewnić sobie spokojną starość? Każda sytuacja jest inna i wymaga indywidualnej strategii. Nie ryzykuj majątkiem życia na podstawie wzorów z internetu.

Podstawa prawna: